财会阁 2024年10月26日 07:52 安徽

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财会阁财税策略梳理，财税业务分解143篇原创内容公众号

房地产配置企业在技俩配置经由中，触及税种较为复杂，包括升值税、附加税、地盘升值税、印花税、地盘使用税、房产税、环境保护税、个东说念主所得税、企业所得税，后续咱们将从不同税种一一施展各税种的纳税义务发生时刻、怎样纳税、在实践操作经由需要属主见问题等等。本期咱们先讲下升值税是若那处理的。

根据章程，房地产配置企业销售房屋的升值税纳税义务发生时刻在房屋权属发生飘舞时，也等于委用时才发生升值税纳税义务，导致房地产配置企业在预售期房期间，并不发生升值税纳税义务的，然则，在预售阶段，房地产收取了宽绰的预售房款，如严格按依法程在委用时交纳升值税，将会导致企业税金入库抵拒衡、入库时刻滞后等问题，因此，对于房地产配置企业，在收到预收款时，需要预缴升值税，预缴的升值税在后续房产精良委用时，动作预缴税金进行抵扣。具体纳税分析如下：

一、预售阶段  

1.1 预征率

根据国度税务总局公告2016年第18号的章程，一般纳税东说念主选用预收款口头销售配置的房地产技俩，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税。

1.2 预缴税款金额的策画

根据国度税务总局公告2016年第18号的章程，预缴升值税的金额按照以下公式策画. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% ，其中若适用一般计税行径计税的，按照9%的适用税率策画；适用肤浅计税行径计税的，按照5%的征收率策画。

1.3 预缴税款的陈述、交纳在收到预收款的次月进行陈述。预缴陈述表如下：其中，销售额填写税款所属期收到的预收款含税金额；计税行径根据实践情况礼聘是“一般纳税行径”也曾“肤浅计税”。填写收场之后，需要在升值税一般纳税陈述表中附表四本期发生额处填写本次预缴的税金（见下图）。该表的期末余额标明截至期末已预缴的升值税税金，在后续交结转时，用于抵扣。

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1.4 发票开具

房地产配置企业销售期房收到预收款时，向购房者开具不纳税（而非零税率票）升值税平方发票，商品与奇迹税收类别礼聘“602-销售自行配置的房地产技俩预款”，开具不纳税发票时，需要属目：规、型号、单元、数目、单价栏可暂不填写，其他技俩应填写王人全；商品称呼为“房地产技俩称呼-商品房预收款”；备注栏注明预收款性质、预售不动产的详备地址和商品房权衡面积，房号等。

1.5 策略依据

《国度税务总局对于发布<房地产配置企业销售自行配置的房地产技俩升值税征收照应暂行办法>的公告》（国度税务总局公告2016年第18号）:”第十条，一般纳税东说念主选用预收款口头销售自行配置的房地产技俩，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税。

第十一条，应预缴税款按照以下公式策画. 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%  适用一般计税行径计税的，按照9%的适用税率策画  适用肤浅计税行径计税的，按照5%的征收率策画

第十二条，一般纳税东说念主应在获得预收款的次月纳税陈述期向专揽税务机关预缴税款

第十九条，房地产配置企业中的小领域纳税东说念主选用预收款口头销售自行配置的房地产技俩，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税

第二十条，应预缴税款按照以下公式策画  应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条，小领域纳税东说念主应在获得预收款的次月纳税陈述期或专揽税务机关审定的纳税期限向专揽税务机关预缴税款。”

发票开具：《国度税务总局对于营改增试点若干征管问题的公告》（国度税务总局公告2016年第53号）第九条第（十一）款：“加多6“未发生销售行径的不纳税技俩”，下设 602销售自行配置的房地产技俩预收款，用“未发生销售行径的不纳税技俩”编码，发票税率栏应填写“不纳税”，不得开具升值税专用发票。”          

二、委用阶段   

2.1 升值税纳税义务发生时刻

根据章程，房地产配置企业升值税的纳税义务发生时刻以房地产公司将不动产委用给买受东说念主确本日动作应税行径发生的时刻，具体交房时刻以《商品房生意协议》上商定的交房时刻为准，若实践交房时刻早于协议商定时刻的，按实践交房时刻为准。

2.2 升值税的策画

一般计税口头下：根据章程，支付的地盘价款不错从销售额中剔除，升值税策画如下：

  销售额=（沿途价款和价外用度-当期允许扣除的地盘价款）/（1+9%）

  应纳升值税税额=销售额*9%-进项税额

  本期应交升值税金额=应纳税额-预缴税额

属目1：上述当期允许扣除的地盘价款=（当期销售房地产技俩建筑面积÷房地产技俩可供销售建筑面积）×支付的地盘价款当期销售房地产技俩建筑面积，是指当期进行纳税陈述的升值税销售额对应的建筑面积。房地产技俩可供销售建筑面积指房地产技俩不错出售的总建筑面积，不包括销售房地产技俩时未单独作价结算的配套大家行径的建筑面积。另外，“当期销售房地产技俩建筑面积”“房地产技俩可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。”支付的地盘价款，是指向政府、地盘照应部门或受政府寄托收取地盘价款的单元径直支付的地盘价款。 属目2：上述扣减的法例要十分热心，不要搞混。          

肤浅计税口头下：支付的地价款不得从销售额中扣除，升值税策画如下

本期应交纳升值税额=（沿途价款和价外用度）/（1+5%）*5%-预缴升值税

2.3 发票开具

房地产配置企业在竣备委用时，会向购房者开具升值税平方发票，税率9%，若开具的是传统的升值税平方发票，需要在发票备注栏备注“不动产的详备地址”；如果开具的是数电发票，则需要在备注栏填写：“不动产单元代码/网签协议备案编号、不动产地址、跨地（市）标记、地盘升值税技俩编号、实践成交含税金额、审定计税价钱。其中，不动产地址以及跨地（市）标记是必填选项。    

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2.4 策略依据

《营业税改征升值税试点实施办法》第四十五条章程：“第四十五条 升值税纳税义务、扣缴义务发生时刻为：

（一）纳税东说念主发生应税行径并收讫销售款项或者获得索吊销售款项证据确本日；先开具发票的，为开具发票确本日。

收讫销售款项，是指纳税东说念主销售奇迹、无形钞票、不动产经由中或者完成后收到款项。

获得索吊销售款项证据确本日，是指书面协议笃定的付款日历；未坚毅书面协议或者书面协议未笃定付款日历的，为奇迹、无形钞票转让完成确本日或者不动产权属变更确本日。”

《安徽国税营改增热门难点问题（房地产）》第十三条章程，“因房地产企业原因酿成蔓延交房的，以实践交房时刻动作纳税义务发生时刻；因购买方原因未按协议商定完成不动产委用手续的，以协议商定的最迟交房时刻动作纳税义务发生时刻。”

江西省国度税务局营改增结合小组办公室对于发布《江西省国度税务局对于全面推开营改增策略问题解答四[房地产业]》的告知(赣国税营改增办发[2016]52号 ) 第十一条章程：

“十一、销售房地产技俩纳税义务时刻怎样证据？    

　　答：根据《对于全面推开营业税改征升值税试点的告知》(财税2016年36号)第45条章程，纳税东说念主发生应税行径并收讫销售款项或者获得索吊销售款项证据确本日为纳税义务发生时刻；先开具发票的，为开具发票确本日。

　　收讫销售款项，是指纳税东说念主销售奇迹、无形钞票、不动产经由中或者完成后收到款项。获得索吊销售款项证据确本日，是指书面协议笃定的付款日历；未坚毅书面协议或者书面协议未笃定付款日历的，为奇迹、无形钞票转让完成确本日或者不动产权属变更确本日。

　　根据房地产技俩销售脾性，以房地产公司将不动产委用给买受东说念主确本日动作应税行径发生的时刻。具体交房时刻以《商品房生意协议》上商定的交房时刻为准；若实践交房时刻早于协议商定时刻的，按实践交房时刻为准。

　　房地产配置企业销售房地产技俩纳税义务发生之前收取的款项应动作预收款，按依法程预缴升值税。”

国度税务总局公告2016年第18号第四条章程：“第四条 房地产配置企业中的一般纳税东说念主（以下简称一般纳税东说念主）销售自行配置的房地产技俩，适用一般计税行径计税，按照获得的沿途价款和价外用度，扣除当期销售房地产技俩对应的地盘价款后的余额策画销售额。销售额的策画公式如下：

销售额=（沿途价款和价外用度-当期允许扣除的地盘价款）÷（1+9%）”

第五条当期允许扣除的地盘价款按照以下公式策画：

当期允许扣除的地盘价款=（当期销售房地产技俩建筑面积÷房地产技俩可供销售建筑面积）×支付的地盘价款

当期销售房地产技俩建筑面积，是指当期进行纳税陈述的升值税销售额对应的建筑面积。

房地产技俩可供销售建筑面积，是指房地产技俩不错出售的总建筑面积，不包括销售房地产技俩时未单独作价结算的配套大家行径的建筑面积。

支付的地盘价款，是指向政府、地盘照应部门或受政府寄托收取地盘价款的单元径直支付的地盘价款。

第十四条 一般纳税东说念主销售自行配置的房地产技俩适用一般计税行径计税的，应按照《营业税改征升值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文献印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条章程的纳税义务发生时刻，以当期销售额和11%的适用税率策画当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向专揽国税机关陈述纳税。未抵减完的预缴税款不错结转下期络续抵减。

第九条一般纳税东说念主销售自行配置的房地产老技俩适用肤浅计税行径计税的，以获得的沿途价款和价外用度为销售额，不得扣除对应的地盘价款。

第二十二条 小领域纳税东说念主销售自行配置的房地产技俩，应按照《试点实施办法》第四十五条章程的纳税义务发生时刻，以当期销售额和5%的征收率策画当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向专揽国税机关陈述纳税。未抵减完的预缴税款不错结转下期络续抵减。

《国度税务总局对于地盘价款扣除时刻等升值税征管问题的公告》（国度税务总局公告2016年第86号）第五条章程：“五、《国度税务总局对于发布〈房地产配置企业销售自行配置的房地产技俩升值税征收照应暂行办法〉的公告》（国度税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产技俩建筑面积”“房地产技俩可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。”    

三、实务聚焦  

房地产配置企业在房产委用后，是否需要预缴升值税？

3.1 见解不合

不雅点一：根据策略理会，房地产配置企业预缴升值税主要是为了处置升值税纳税义务发生时刻滞后，均衡税金入库问题。因此，在配置技俩竣备委用后，由于是现房销售，原则上不再需要交纳升值税。不雅点二：在实务层面，大部分税务机关的解读是：根据国度税务总局公告2016年第18号的章程，一般纳税东说念主选用预收款口头销售自行配置的房地产技俩，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税。也等于唯一是罗致预收款口头销售的，在收到预收款时就需要先预交升值税，策略并未说委用后就不需要预缴，因此，税务部门在实行策略时，唯一收到预收款就需要预缴升值税的实行口径。3.2 矛盾与难点在技俩竣备委用后，升值税一般计税行径的策画公式：（含税销售额-地盘价款）/1.09*9%-进项税额-预缴税金=本期实践交纳税金。在实践陈述时亦然严格按照上述公式的法例即收到的房款扣除地盘出让金后策画销项税额，然后先抵扣进项税额，进项税额抵扣收场之后，在抵扣预缴的税金之后策画应该交纳若干升值税。因此，预缴税金可能压根抵扣不完，又莫得办法央求清偿，此时房地产配置企业而言，若后续莫得其他技俩络续配置，那么预缴的税金就老练蹧跶了。例如施展如下：情形1：对于升值率高的配置技俩，在委用结转时，房款扣除地盘出让金后策画销项税额，抵扣进项税额之后，再抵扣预缴税金之后还需要交纳升值税。此时，本期收到预收款本期先预缴税金，然后结转时，也会在本期抵扣掉预缴的税金，这种情况下，委用后，不论是收到预收款先预交税金，然后再抵扣；也曾不预缴税金，径直按照一般行径计税，对企业现款流都不会产生大的影响。    情形2：而对于升值率低的配置技俩，尤其是现在房地产行业低迷，许多配置技俩不仅莫得升值，反而可能亏空，此时，按照公式（含税销售额-地盘价款）/1.09*9%-进项税额-预缴税金 这一法例来策画，可能原本已预缴税金压根抵扣不完，本期收到的预收款若再络续预缴升值税的话，仍然无法抵扣，后续也无法央求清偿，这会给房地产配置企业带来很大的纳税压力。3.3 对策与提倡第一，鉴于上述情况，咱们提倡房地产配置企业概况充分愚弄现在已有的升值税留抵退税策略，在配置技俩委用之前合理安排享受升值税留底退税策略，尽量多的央求升值税留抵退税，将不错清偿的留抵清偿尽早清偿，充分裁减进项税金，从而使得预缴升值税概况充分抵扣。幸免后续无法清偿情形。第二，若配置技俩尤其是升值率低的技俩在委用后，收到预收款，不错正常陈述“预缴升值税陈述表”但作假际交纳升值税，而是央求从升值税进项税额中径直进行抵扣，此时，通过裁减进项税额的口头，从而幸免预缴税金进一步加多。决策三，房地产配置技俩委用后，收到预收款，不再陈述、交纳预缴升值税，若税务机关有疑问，不错就此张开两边扣问。

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