21世纪经济报谈记者唐韶葵 上海报谈亚博体育

10月20日，上海2025年度第八批次土拍驱逐。本批次共推出6宗地块，最终，3宗地块终了溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。其中，溢价成交的3宗地块，刷新板块地价单价记录，但溢价率均低于20%。

与过往屡次土拍一样，上海2025年度第八批次土拍相同蛊卦了包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与竞拍。在“好屋子”新政落地与户型放肆放开的计策配景下，这次土拍既彰显了中枢城市稀缺地块的强抗跌性，也折射出现时房地产市集深度调整期的感性转头与容颜分化。

（招商蛇口、越秀地产、星狮地产、瑞城房产聚拢体竞得静安苏河湾C070102单位地块，交易占比近30%，本报记者 唐韶葵/摄）

本次土拍呈现昭彰的“冷热分化”特征，6宗地块的成交进展随区位价值梯度了了分辨。在总出让建筑面积40.87万日常米的地皮中，住宅部分约30.51万日常米，肇端总价184.95亿元，最终成交额较肇端价上浮7.47%，合座溢价水平戒指在感性区间。

同期呈现几个亮点：一是，徐汇滨江宅地、静安商住地、杨浦区宅地均刷新板块单价新高。二是，滨江集团时隔十年的返场尝试更成为市集焦点。不外，滨江集团选拔联手招商蛇口、西岸开采参拍徐汇滨江地块，未有斩获。滨江集团关连东谈主士向记者示意：“后续依然会持续参与上海土拍。”三是，招商蛇口联袂越秀地产、星狮地产及瑞城房产拿下静安区苏河湾绝版商住地，溢价率为9.03%；杨浦东外滩地块由保利置业以总价26.12亿元竞得，成交楼面价6.996万元/日常米，溢价率14.69%。这标明房企在拿地时，主要秉合手补仓或施展资源上风的策略。以苏河湾地块为例，其左近服装批发市集汇聚，且连接了约3万日常米的交易体量。关于越秀地产而言，基于在交易技俩开采与运营上的进修教养，其能轻车熟路地将资源上风滚动为技俩上风。

中枢城区地块成为房企争夺的主战场。徐汇区WS5单位188N-I-21地块以14.85万元/日常米的成交楼面价刷新区域记录，较2024年徐汇龙华地块12.61万元/日常米的成交价跳跃17.7%，中海地产以44.65亿元总价、10%溢价率将其收入囊中。该地块距黄浦江仅800米，1公里内诡秘四条地铁，左近云锦东方等技俩售价已达16.5万元/日常米，稀缺性撑合手地价冲破。

静安区苏河湾C070102单位地块算作内环内荒废的住宅用地，由招商蛇口、越秀地产、星狮地产、瑞城房产等四家企业构成的聚拢体以77.37亿元竞得，8.14万元/日常米的楼面价较肇端价飞腾9.03%，其左近中粮天悦壹号等豪宅挂牌价已达20万元/日常米，进一步突显地块开采价值。

杨浦区N090602单位D1-7地块则以14.69%的溢价率成为本批次溢价率最高的地块，保利置业最终以26.12亿元摘得，6.996万元/日常米的楼面价与左近新址10.8万元/日常米的售价酿成合理价差。

与中枢肠块的热烈竞争酿成反差，外围区域甚而内环边上的地块均以底价成交。徐汇华泾地块由徐房与汇成聚拢体以底价26.51亿元获取，成交楼面价为2.77万元/日常米。宝山杨行地块则由金茂、杨行城市开采与宝冶构成的聚拢体以底价17.51亿元竞得，成交楼面价为1.46万元/日常米。松江中山街谈地块则由国贸与松江交投聚拢体以2.15万元/日常米的成交楼面价收入囊中。这些地块或因包含交易连接，或受限于尚在完善的区位配套，最终均仅有一家企业参拍，反应出现时房企对非中枢区域投资较为审慎，风险把控清楚增强。

这次土拍合计蛊卦参与企业20余家，多为央国企及腹地城投平台。除杨浦滨江和徐汇滨江地块外，其余四宗地块均为聚拢体拿地。从竞拍企业数目来看，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗地块分别有3家、3家和4家竞拍企业（含聚拢体）参与竞拍，其余步块均仅1家企业参与。

同策究诘院联席院长宋红卫合计，从寰宇土拍情况来看，上海仍然是土拍热度最高的城市，然而与前期比较，尽管本轮土拍个别地块仍保合手较高热度，但从合座溢价率、参拍企业数目及出价预期等中枢目的来看，房企在投资上正转头感性。

他进一步分析指出，地块分化的特征越来越显着，背后反应是供需结构的变化以及库存压力，中心区域仍然是投资的重心。

跟着国度“好屋子”圭臬的落地，上海地皮出让目的亦同步优化，已不再条目中小套的比例，这就更好方单合了现时以改善型需求为主导的市集目的。与此同期，聚拢参拍正渐渐成为趋势。尤其在市区中枢肠块中，跟着资金门槛提高、开采难度加大——如波及风貌保护、地下空间开采与交易运营等复合条目，房企之间“强强聚拢、上风互补”的协作形态，不仅有助于散播风险，也为技俩生效开采奠定了坚实基础。

本次土拍最受暖和的市集信号，莫过于滨江集团时隔十年之后，重返上海土拍。滨江集团联手招商蛇口、西岸开采构成聚拢体，参与徐汇滨江地块的竞价，虽最终未能斩获，但这一动作深刻民企参与度有所普及。滨江集团关连东谈主士示意后续依然会持续参与上海土拍，正是现时民企在上海地皮市集的确实写真。

业内分析东谈主士向记者指出，滨江集团的返场并非并立酣畅，而是计策环境与市集机遇共同作用的断绝。2024年9月上海出台的房地产新政不仅优化了限购、信贷计策，更蹙迫的是全面取消了商品住房中小套型比例放肆，为改善型产物开采创造细致环境。同期，“好屋子”开采圭臬的落地，对阳台商量、外立面材料、群众空间连接等建议更高条目，与滨江集团擅长的高端住宅开采基因高度契合。但相较于2024年宸嘉发展在徐汇龙华地块以40%溢价率夺地的激进进展，滨江集团的聚拢体参拍与感性出价，更突显了现时民企在规复信心经由中的审慎气魄。

本轮土拍最值得暖和的轨制冲破，是6宗地块一谈取消中小套型比例下限，这绚烂着上海新址市集澈底告别户型管控，产物面积大小将十足由市集供需决定。

这一计策调整与上海楼市的需求结构高度适配。现时，上海改善型需求已成为市集主导，2024年三季度成交的徐汇滨江地块便以大平层产物为主力，而本次成交的徐汇滨江地块容积率仅1.5、限高30米，自然适配高端改善定位。计策优化后，房企可字据地块属性精确定位：中枢区域如徐汇滨江、静安苏河湾可聚焦200日常米—400日常米的大平层或复式产物，匹配高净值东谈主群需求；后劲区域则可天真搭配刚需与改善户型，均衡去化效果与利润空间。从出让条目看，中枢肠块已明确较高装修圭臬，徐汇滨江地块装修圭臬不低于5000元/日常米（集采价），静安苏河湾地块装修圭臬不低于7000元/日常米（集采价），与“好屋子”圭臬酿成计策协力。

计策指令下的产物升级趋势刚毅变得了了。比如，中海在徐汇滨江的既往技俩已经受“全区抬板4米”“阳光地库”“空中花圃”等翻新商量，这次新拿地块展望将延续高端定位，主力户型或对准200日常米以上改善客群。静安苏河湾地块条目配建27%的文学用地，引入文艺展演、好意思术展览等业态，更是对开采商抽象运营才略的检修，最终竞得该地块的招商与越秀聚拢体正具备交易运营与高端住宅开采的双重上风。这种“计策优化+品性普及”的机制，将鼓励上海新址市集从“数目供给”向“质料供给”转型。

关于往时市集走向，中指究诘院上海数据总司理张古板合计，中枢区域的优质地块仍将保合手一定热度，但其溢价空间会受新址销售预期料理。而跟着改善型产物供应加多，上海新址市集将渐渐酿成“中枢高端化、外围多元化”的供给容颜。滨江集团等民企的严慎返场，则为市集注入了弹性，若后续销售端合手续回暖，民企参与度有望进一步普及。

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